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Lo que realmente sucedió en la audiencia de la Comisión de Planificación de la Ciudad sobre Ansley Park el jueves 6 de agosto
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La Comisión de Planificación de Woodstock se reunió el 6 de agosto. Aquí está el acta, y aquí está el documento que la contradice.
El jueves por la noche, la Comisión de Planificación de Woodstock trató el Caso A#132-26: una solicitud de Weekley Homes, LLC para anexar 31.47 acres ubicados en 200 Dupree Road y 681 Stone Bridge Parkway a la Ciudad de Woodstock, cambiar la zonificación del terreno de R-40 del Condado de Cherokee a R-4 de la Ciudad de Woodstock, y otorgar tres variaciones que permitirían construir 220 casas unifamiliares independientes en el sitio.
Ese terreno es actualmente Ansley Park, una comunidad de casas prefabricadas de aproximadamente 130 hogares.
Catorce personas se inscribieron para hablar en oposición. Una persona se inscribió a favor. La sala estaba llena.
Y al final de casi dos horas, la Comisión aprobó las dos cosas que deciden si Ansley Park puede salvarse, negó la única que solo decide qué tan grande será la subdivisión que la reemplace, y eliminó todas las condiciones de lo que aprobó.
La votación
El comisionado Smith presentó la primera moción: aprobar la anexión, negar el cambio de zonificación, negar las variaciones. Nadie la secundó. Esa moción murió en el pleno.
Luego presentó una segunda moción: aprobar la anexión, aprobar el cambio de zonificación a R-4, y negar las tres solicitudes de variación. El comisionado Rob Hogan la secundó. Fue aprobada.
El presidente Brandon Williams votó en contra. Dijo claramente que él habría negado la solicitud completa.
Entonces la directora de Desarrollo Comunitario, Melissa Sigmund, le pidió al presidente que confirmara algo para el acta: ¿la aprobación incluía las dieciséis condiciones que el personal y el Comité del Proceso de Desarrollo habían recomendado?
El presidente dijo que no.
Así que la recomendación que ahora pasa al Concejo Municipal el 24 de agosto es la anexión más la zonificación R-4 sin ninguna condición adjunta. Eso elimina las dieciséis, incluyendo:
* El límite que restringe el sitio a 220 unidades
* El requisito de que el desarrollador construya el sendero de uso múltiple de diez pies a lo largo de Dupree Road hasta Stone Bridge Parkway y el puente de la I-575
* La conexión con el sendero Town Lake Pass
* El límite del diez por ciento en unidades de alquiler
* El requisito de que el espacio abierto sea propiedad de la asociación de propietarios y mantenido por ella
* La Condición 12, la condición que aborda un acuerdo con los residentes actuales sobre asistencia para la reubicación
Los comisionados que dedicaron más tiempo esa noche a expresar preocupación por la falta del acuerdo de reubicación votaron a favor de una moción que eliminó la condición que lo exigía. Sigmund lo señaló. El presidente lo confirmó. Aun así siguió adelante.
Por qué fracasaron las variaciones
No por principio. Esto importa enormemente para el 24 de agosto, así que lea esta parte con atención.
Tres comisionados dijeron abiertamente que la anexión tiene sentido bajo el acuerdo de límite de crecimiento con el Condado de Cherokee. El presidente Williams dijo "creo que R-4 encaja ahí". El comisionado Smith dijo que la zonificación encaja con el área circundante. Un tercer comisionado dijo que no tenía ningún problema con la anexión ni con la zonificación.
Lo que hundió las variaciones fue que el solicitante llegó sin preparación.
El abogado Joel Larkin, de Sams, Larkin & Huff, compareció en lugar de Parks Huff, quien tenía un conflicto de horario. No trajo elevaciones. Cuando el presidente pidió ver cómo se verían las casas terminadas, dado que el solicitante pedía reducir el tamaño mínimo del lote en más de la mitad, Larkin dijo que creía que ya habían sido presentadas y no pudo mostrarlas. Solo después de que se cerró la audiencia pública regresó para decir que habían localizado elevaciones presentadas previamente al Comité del Proceso de Desarrollo (DPC), que el personal luego proyectó en la pantalla.
Cuando el presidente preguntó directamente qué dificultad justifica reducir el tamaño mínimo del lote de 5,500 pies cuadrados a 2,500 pies cuadrados, la respuesta de Larkin fue que la I-575, la llanura de inundación, la franja de protección del arroyo y la topografía comprimen el sitio y en conjunto hacen que sea "impráctico desarrollarlo de manera eficiente".
Ese es todo el argumento a favor de las variaciones, y es la parte más débil de la solicitud.
La ley de variaciones de Georgia exige una dificultad que surja de condiciones únicas del terreno que el solicitante no haya creado. Todas las condiciones que citó Larkin ya existían en esa propiedad antes de que Weekley Homes siquiera la mirara.
Al hablar primero en oposición, la fundadora de NGA CAN, Martha Jean Schindler, le planteó la prueba directamente a la Comisión: pregúntenles cuál de estas dificultades no era visible el día en que contrataron por este terreno. La zona inundable, la franja de la I-575, la topografía. Todo eso estaba ahí primero.
También desmanteló la afirmación central jurada de la solicitud. La Declaración de Respuesta del Solicitante jura que no existe "ningún uso razonable" de la propiedad salvo el desarrollo propuesto. Como ella señaló, ha sido una comunidad en funcionamiento durante décadas, y el propietario puede vendérsela mañana a otro operador de parques. Simplemente ganaría menos dinero. Eso no es una dificultad. Ese es el costo de hacer negocios.
El presidente Williams lo expresó a su manera: "Si vamos a aprobar estas cosas, necesitamos saber qué estamos aprobando realmente".
Otro comisionado lo dijo de otra forma: "La zonificación podría permitirte hacer 7 unidades por acre, pero a mí no me gusta un montón de variaciones para llegar a 7 unidades por acre".
Sin las variaciones, aplica el tamaño mínimo de lote de 5,500 pies cuadrados de R-4, el plano del sitio de 220 unidades incluido en el paquete no es construible tal como está dibujado, y según el cálculo de Schindler el sitio rinde aproximadamente 100 lotes en lugar de 220.
Pero eso sería solo una subdivisión más pequeña en el mismo terreno. No salva a Ansley Park. La siguiente sección explica por qué.
La solicitud admite que la dificultad es autoinfligida
Revisamos el paquete de nuevo después de la audiencia. La propia respuesta escrita del solicitante sobre las variaciones contesta la pregunta de la dificultad autoinfligida, y la respuesta es peor que cualquier cosa dicha en voz alta el 6 de agosto.
Los criterios de variación de Woodstock exigen que el solicitante aborde, entre otras cosas, si "la condición por la cual se busca alivio o una variación no resultó de una acción intencional del solicitante". Ese es el criterio 9 en la propia declaración de respuesta del solicitante sobre el tamaño del lote.
Su respuesta completa: "El solicitante está buscando una variación prospectiva y no está buscando perdón".
Eso no es una respuesta. Es una oración sobre el momento en que se pide. Al preguntárseles si ellos crearon la condición, respondieron que todavía no habían construido nada.
Ahora lea el criterio 1 del mismo documento, donde el solicitante explica la petición en sus propias palabras:
Piden que se permitan lotes de 2,500 pies cuadrados en lugar de 5,500. Su razón declarada: "Al investigar las tendencias del mercado en el área, existe una demanda de viviendas independientes en venta cerca del centro de Woodstock, por lo que el Solicitante cambió su plan original de casas adosadas a casas independientes".
Léalo otra vez. El solicitante tenía un plan de casas adosadas. Las casas adosadas son un producto adosado que por diseño cabe en lotes más pequeños. Lo cambiaron a casas independientes porque las casas independientes se venden mejor en este momento. Las casas independientes en R-4 requieren lotes de 5,500 pies cuadrados. Así que le están pidiendo a la ciudad que reduzca el requisito de tamaño de lote en más de la mitad para hacer que su propia decisión de mercadeo funcione al rendimiento que ellos quieren.
Eso no es una dificultad que surja del terreno. Es una elección de producto. Larkin estuvo cerca de admitirlo en el podio cuando dijo que el plan era "un esfuerzo por hacer un producto independiente, pero tratando de sacarle un rendimiento que tenga sentido económico".
La ley de Georgia es clara en que una dificultad no puede ser autoimpuesta, y en que comprar una propiedad con limitaciones no confiere ningún derecho a desarrollarla con la intensidad preferida. Weekley no creó la llanura de inundación. Pero Weekley sí creó el plan que no encaja, y luego le pidió a la ciudad que cambiara las reglas en lugar de cambiar el plan.
El Concejo debería hacer una pregunta y exigir una respuesta para el acta: ¿qué específicamente sobre este terreno, en contraposición al tipo de producto y al número de unidades elegidos por el solicitante, hace imposibles los lotes de 5,500 pies cuadrados?
El acuerdo que no existe
Dos organismos públicos distintos pidieron uno.
El Condado de Cherokee emitió su declaración de no objeción a la anexión con tres condiciones adjuntas. La primera pedía que el solicitante y la Ciudad de Woodstock trabajaran con los residentes actuales de Ansley Park para encontrar arreglos de vivienda adecuados.
El Comité del Proceso de Desarrollo votó 5 a 1 el 8 de julio para recomendar la aprobación, y lo hizo sujeto a la recepción del acuerdo del propietario con los residentes actuales.
El 6 de agosto, el personal informó que no se había completado ningún acuerdo de ese tipo.
Schindler le dijo a la Comisión que el Anexo E, el acuerdo de protección de residentes al que la propia solicitud hace referencia, no se encontraba en el paquete. Tampoco un conteo de hogares. Lo que existe es una promesa verbal.
Charlotte Loudon, de Wedgewood Court, quien ha dedicado su carrera a vender a constructores residenciales y conoce a Weekley Homes profesionalmente, le hizo a la Comisión la versión más clara de la pregunta: ¿ha exigido la ciudad que el solicitante presente un plan de reubicación de residentes legalmente vinculante y disponible al público? Y si no, ¿por qué se le pide a la Comisión que recomiende algo antes de que esas protecciones estén en su lugar?
El comisionado Smith tampoco lo dejó pasar. Dijo que estaba "molesto" de que dos organismos hubieran pedido algo y no se hubiera presentado nada formal a ninguno de los dos. Dijo que el caso "casi me parece apresurado". Y dijo que esa ausencia "tiene algo de peso" en su decisión.
Y los números no cuadran. La oferta de reubicación más alta que NGA CAN ha podido documentar es de $10,000. Valerie Wharton, de Stickley Oak Way, le dijo a la Comisión la misma cifra según lo que había escuchado al otro lado de la calle.
Frente a eso, Schindler le dijo a la Comisión lo que realmente cuesta la mudanza. A las familias les han cotizado hasta $20,000 para mover una casa y entrar a otro parque de casas móviles, y eso suponiendo que encuentren uno. La mayoría de los parques cercanos no tienen espacio. Muchos no aceptan una casa vieja en absoluto.
Wharton agregó algo que las cifras en dólares dejan completamente fuera: algunas de estas casas no se pueden mover a ningún precio. Y residentes de más de ochenta años que han vivido en Ansley Park por tres y cuatro décadas contaban con que fuera su última dirección.
Así que la oferta llega como máximo a $10,000, el costo asciende al doble, y no hay nada por escrito detrás de ninguna de las dos cifras. Eso no es un plan de reubicación.
El Representante Feliz Designado del propietario
El propietario David Greene no asistió. En su lugar vino un hombre que le dijo a la Comisión que había sido "designado su representante feliz".
No pudimos captar su nombre con certeza. La grabación de la reunión lo registra de tres maneras distintas, y no vamos a publicar un nombre que no podemos confirmar, así que estamos usando su propia descripción de sí mismo, el Representante Feliz Designado, o DHR por sus siglas en inglés, y actualizaremos esta publicación una vez que se publiquen las actas.
DHR le dijo a la Comisión que no necesitaba leer la carta del propietario para el acta porque los comisionados ya la tenían. En su lugar la resumió. Dijo que era "impactante" escuchar que se vilipendiaba al propietario, porque el propietario "intencionalmente envió aviso a sus residentes antes de cualquier notificación pública, antes de que se presentara nada, antes de que nadie supiera nada". Dijo que era "primordial para él tener una reunión con él y sus residentes para explicarles lo que iba a suceder". Dijo que el propietario "intencionalmente hizo todo lo posible por dar a sus residentes tanto aviso como fuera humanamente posible".
El comisionado Smith citó esa caracterización directamente al explicar su voto. Dijo que el propietario "sí fue más allá de los requisitos estatales" y que había "tratado de ser un buen administrador".
DHR hizo otras dos afirmaciones que vale la pena registrar, porque ambas resurgirán el 24 de agosto.
Dijo que el parque ya opera a aproximadamente 6.5 unidades por acre, así que 7 unidades por acre "no es un cambio drástico". Fue explícito sobre el método: comparó "el número de unidades que hay y la cantidad de acres que están desarrollados", excluyendo "bastante terreno sin desarrollar que hay en este sitio".
Esos son dos denominadores distintos. Aproximadamente 130 casas en los 31.47 acres completos son cerca de 4.1 unidades por acre. La propuesta es de 220 unidades en los mismos 31.47 acres, lo que da 6.99. Medido de forma consistente, eso es aproximadamente un aumento del 70 por ciento en la parcela idéntica. Y el terreno que DHR dejó fuera de su cálculo es la llanura de inundación, la franja del arroyo y la franja de la interestatal, que es el mismo terreno que el solicitante en otras partes llama no construible y que usa como base para su alegato de dificultad. No se puede excluir del denominador y contar como la limitación al mismo tiempo.
También dijo que Ansley Park "no es la única opción de vivienda asequible en la Ciudad de Woodstock. Hay otras opciones". No ofreció ninguna fuente ni citó ningún inventario. El propio plan integral de Woodstock declara que la vivienda en la ciudad "se ha vuelto inalcanzable para una porción pequeña pero en constante crecimiento de la comunidad". Si se le pide al Concejo que acepte que existen otras opciones, el Concejo debería preguntar dónde están, cuántas son y a qué renta.
La carta
Los residentes tienen el aviso que DHR estaba describiendo. Está en papel membretado de Ansley Park, firmado por David Greene, y tiene fecha del 6 de mayo de 2026.
Dice, en las propias palabras de Greene, que "se ha presentado una solicitud de cambio de zonificación".
Tiempo pasado.
Esta es la secuencia de presentación según el paquete de la solicitud. Todo es registro público.
Fecha | Evento |
4 de septiembre de 2025 | Greene otorga un poder notarial que da a Steven Barton autoridad sobre bienes inmuebles |
27 de abril de 2026 | Adam Cornett firma y jura la solicitud, la declaración de divulgación, la certificación de conflicto de intereses, ambas verificaciones de impuestos, y la consulta de agua y alcantarillado para Weekley Homes |
29 de abril de 2026 | Barton firma la autorización del propietario para la anexión, el cambio de zonificación y las variaciones |
30 de abril de 2026 | Parks Huff firma como abogado del solicitante |
1 de mayo de 2026, 4:07 p.m. | La Ciudad de Woodstock sella la solicitud como RECIBIDA |
6 de mayo de 2026 | Sale la carta de Greene a los residentes |
8 de mayo de 2026 | La Ciudad de Woodstock acepta formalmente la solicitud |
11 de mayo de 2026 | La ciudad notifica a la Junta de Comisionados del Condado de Cherokee |
La carta salió cinco días después de que la solicitud ya estuviera en manos de la ciudad.
Una parte de lo que dijo DHR es cierta. Dos partes no lo son. Importa cuál es cuál, porque el solicitante va a trazar esa línea el 24 de agosto si nosotros no la trazamos primero.
DHR dijo que el propietario envió aviso "antes de cualquier notificación pública, antes de que se presentara nada, antes de que nadie supiera nada". Veamos cada parte por separado.
"Antes de cualquier notificación pública" es cierto. La notificación pública en un caso de zonificación significa el anuncio legal en el periódico y el letrero colocado en la propiedad. Para una audiencia del 6 de agosto, ambos llegaron meses después del 6 de mayo. La propia reunión de aportes públicos de la ciudad sobre este caso fue el 21 de mayo. La carta de Greene sí llegó primero, e invitaba a los residentes a una reunión el 11 de mayo. Concédanle eso.
"Antes de que se presentara nada" no es cierto. La solicitud fue firmada y jurada el 27 de abril. La autorización del propietario fue firmada el 29 de abril. La ciudad la selló como recibida el 1 de mayo a las 4:07 de la tarde. La carta salió el 6 de mayo.
"Antes de que nadie supiera nada" tampoco es cierto. Greene lo sabía, Weekley Homes lo sabía, sus abogados lo sabían, y el Departamento de Desarrollo Comunitario de la Ciudad de Woodstock lo sabía, porque el papeleo estaba sobre el escritorio de alguien ahí.
La propia carta de Greene lo demuestra. Escribió que "se ha presentado una solicitud de cambio de zonificación". Les estaba diciendo a los residentes, con exactitud, que esto ya estaba en marcha.
Esa distinción es la diferencia entre avisarle a la gente con anticipación y avisarle después de que la decisión ya estaba en movimiento en el Ayuntamiento. El comisionado Smith citó que el propietario fue "más allá de lo requerido" en el aviso como una razón para su voto. A él le contaron la segunda versión.
Dos cosas más que hace esa carta
Les prometió a los residentes un año y medio. Greene escribió que "quedan muchos pasos, y va a ser un proceso largo cerrar la venta. Este proceso podría tomar hasta un año y medio".
La audiencia de la Comisión de Planificación llegó tres meses después. La votación del Concejo Municipal llega dieciocho días después de eso. Hicieran lo que hicieran o dejaran de hacer los residentes para prepararse, estaban trabajando con un cronograma que el propietario les entregó por escrito, y el calendario real no se ha acercado ni de lejos a cumplirlo.
Es la única promesa de reubicación por escrito que existe, y no promete nada. La carta dice: "si llegamos a un acuerdo en el futuro, planeo ofrecerle asistencia financiera para mudar su casa móvil a una nueva ubicación".
6 de mayo de 2026
Estimados residentes de Ansley Park:
Ha sido un privilegio ser dueño de Ansley Park durante 40 años y un placer servirles por tanto tiempo, pero ahora ha llegado el momento de que me retire y siga adelante.
Quiero que sepan que estamos hablando con un comprador para la propiedad, se ha presentado una solicitud de cambio de zonificación, quedan muchos pasos, y va a ser un proceso largo cerrar la venta. Este proceso podría tomar hasta un año y medio.
Sin embargo, si llegamos a un acuerdo en el futuro, planeo ofrecerles asistencia financiera para mudar su casa móvil a una nueva ubicación, porque para mí es importante hacer que esto sea lo más fácil e indoloro posible para ustedes.
Estoy seguro de que tienen preguntas e inquietudes sobre lo que la venta significaría para ustedes y sus familias. Nos vamos a reunir afuera de la oficina de Ansley Park el 11 de mayo a las 6:00 PM para compartir cualquier información nueva y discutir los detalles de la reubicación de sus casas móviles. Con gusto responderemos sus preguntas.
Mientras tanto, no hay nada que ustedes necesiten hacer. Nos vemos el 11 de mayo en la reunión comunitaria de Ansley Park.
Respetuosamente,
David Greene
Si. Planeo. Sin monto. Sin cronograma. Sin términos. Sin firma de nadie más que el vendedor.
Eso es precisamente lo que el Condado de Cherokee y el Comité del Proceso de Desarrollo (DPC) pidieron que se convirtiera en un acuerdo real. Tres meses después todavía no se ha hecho. Cuando el comisionado Smith le preguntó a DHR por qué no, la explicación de DHR fue que darles a los residentes un cronograma firme podría llevar a alguien a pensar, en sus palabras: "Ah, qué bien. Tengo todo ese tiempo. Voy a empezar a violar mi contrato de arrendamiento. Voy a empezar a causar una molestia pública. Voy a empezar a hacer lo que se me antoje y a causar toda clase de problemas".
La sala empezó a abuchearlo. El presidente tuvo que pedir silencio.
Consideren lo que acababa de suceder en esa sala. Orador tras orador había descrito a Ansley Park como un vecindario tranquilo y seguro. Una mujer que vive justo al otro lado de la calle dijo que camina frente a él hacia el centro porque se siente cómoda haciéndolo. Un conductor de Meals on Wheels que hace entregas ahí describió a residentes de más de ochenta años que han pagado renta durante décadas. Una mujer dijo que su tía vive ahí y le regala hierbas de su jardín.
Y residentes de esa comunidad estaban sentados en la sala escuchando al propio representante del propietario explicar que la razón por la que no se les puede decir cuándo tienen que irse es que podrían responder destrozando el lugar.
Ese es el argumento de por qué todavía no hay un acuerdo de reubicación por escrito.
Lo que establece el propio papeleo del solicitante
Casi ningún dato de esta sección es un número nuestro. Provienen de documentos que Weekley Homes presentó ante la Ciudad de Woodstock, la mayoría de ellos en un formulario que Adam Cornett firmó bajo juramento, dando fe, "sujeto a sanciones penales por juramento falso", de que la información era verdadera y no contenía información engañosa.
Nadie tiene que ganar una discusión sobre estas cifras. El solicitante las juró.
2,105 viajes vehiculares diarios. Esa es la propia estimación de generación de tráfico del solicitante, calculada en el formulario de solicitud usando las tasas estándar del Institute of Transportation Engineers. Dupree Road, Stone Bridge Parkway y Main Street absorben todo eso. El propio plan integral de Woodstock ya proyecta que los corredores alrededor de este sitio caerán a las peores calificaciones en la escala de tráfico que usan los planificadores, donde las vías se califican de la A a la F igual que el trabajo escolar, para el año 2050 y antes de que exista una sola de estas casas.
160 estudiantes nuevos. El mismo formulario jurado, calculado con el propio multiplicador de la ciudad de 0.725 estudiantes por casa independiente. Esos estudiantes entran a las escuelas del Condado de Cherokee.
Y ninguna cuota de impacto puede compensar ni un dólar de eso. La solicitud declara que "cualquier cuota de impacto aplicable del desarrollo financiará mejoras", en una oración sobre escuelas. La propia página de cuotas de impacto de la Ciudad de Woodstock dice que las cuotas de impacto municipales pueden usarse para exactamente dos cosas: parques, espacios abiertos e instalaciones recreativas, y carreteras, calles, puentes y mejoras de transporte relacionadas. Las escuelas no están en esa lista y no pueden estarlo. La Ley de Cuotas de Impacto de Desarrollo de Georgia no autoriza cuotas de impacto escolares en ninguna parte del estado. Un esfuerzo en 2024 para cambiar eso fue aprobado por el Senado estatal y no se convirtió en ley. La política de la ciudad está en https://www.woodstockga.gov/your_government/departments/community_development/impact_fees.php
Lo que costarán las casas, según el propio sitio web del constructor. La solicitud no contiene ningún precio. Gopinath Govindaraj, de Riverside Lane, residente de Woodstock por once años, le dijo a la Comisión que las casas de reemplazo costarían entre $450,000 y $500,000.
Ese número vino de nuestra investigación, no de los expedientes. Y habiéndolo verificado ahora contra los precios publicados actuales de David Weekley Homes, era conservador.
El solicitante es Weekley Homes, LLC, 100 Mansell Court East, Suite 100, Roswell. Los planos de ingeniería en el paquete listan como propietario a David Weekley Homes en esa misma dirección. La misma empresa. Esto es lo que están cobrando ahora mismo en Woodstock y sus alrededores, según davidweekleyhomes.com:
Comunidad | Ubicación | Distancia | Precio inicial |
Maple Grove at Towne Lake | Woodstock | 1.9 millas | $494,990 |
Havencroft | Woodstock | 6.5 millas | $700,136 |
Crescent Pointe at Great Sky | Canton | 7.2 millas | $461,740 |
Grandview Terrace | Canton | 7.2 millas | $349,000 |
Maple Grove at Towne Lake es la más cercana, a menos de dos millas de Ansley Park, en Strawberry Lane. Los planos de piso ahí comienzan en $494,990 y llegan hasta $557,990. Esos son precios base. Las casas realmente terminadas y disponibles en Maple Grove en este momento están listadas en $654,973, $685,468, $700,204, $731,135 y $761,147. Las cuotas de la asociación de propietarios son $295 al mes más una cuota de inscripción de $1,950.
No hay ninguna comunidad de David Weekley en la Ciudad de Woodstock que comience por debajo de $494,990. La única por debajo de $400,000 en los alrededores está en Canton, a siete millas de distancia.
Dos advertencias justas, porque el solicitante las planteará. Maple Grove es una comunidad para mayores de 55 años bajo la marca Encore de Weekley, y el tipo de producto afecta el precio. Y la propuesta de Dupree Road está en lotes más pequeños que los de una comunidad típica de Weekley, lo que podría bajar el precio base.
Ninguna de las dos advertencias se acerca ni remotamente a vivienda para trabajadores. El área de carácter del plan integral que la Ciudad de Woodstock adoptó para este sitio exacto exige "vivienda estable para trabajadores" y "vecindarios de ingresos moderados" que sirvan a "una muestra representativa de niveles de ingreso". Un constructor cuya comunidad más cercana en Woodstock comienza en $494,990 y vende casas terminadas de $655,000 a $761,000 no es el instrumento de esa política.
Aun así, el Concejo debería exigir al solicitante que declare un rango de precios para el acta, porque el solicitante nunca lo ha hecho. Cualquier cosa que digan confirmará esto o contradirá su propio sitio web.
Dos tamaños mínimos de lote distintos. Tanto el personal como la narrativa escrita del solicitante dicen que la variación reduce el tamaño mínimo del lote a 2,500 pies cuadrados. Los planos de ingeniería preparados por BGE y fechados el 13 de abril de 2026 dicen que el tamaño mínimo de lote propuesto es de 2,700 pies cuadrados.
El solicitante probablemente explicará que 2,500 es el piso solicitado y 2,700 es lo que usa el plan actual. Bien. Entonces la variación solicitada es 200 pies cuadrados por lote más grande de lo que el proyecto necesita, en 220 lotes, y queda ligada al terreno de manera permanente. Si el Concejo otorga cualquier variación de tamaño de lote, debería otorgar la cifra que el plan realmente requiere y condicionarla ahí.
Una cifra de densidad que nadie concilió. La Tabla de Normas de Desarrollo de la Ciudad de Woodstock, la que establece las reglas para cada distrito de zonificación, lista R-4 con una densidad máxima de 4 unidades por acre, un lote mínimo de 5,500 pies cuadrados, un retiro frontal de 15 pies, un retiro lateral de 5 pies y un retiro trasero de 15 pies.
Los planos de ingeniería del solicitante indican "DENSIDAD MÁXIMA: 7.0 UNIDADES/AC." y "DENSIDAD PROPUESTA: 7.0 UNIDADES/AC.".
Esos datos no coinciden, y la diferencia es 220 casas frente a aproximadamente 126.
Miren la misma tabla una fila más arriba. R3-C, el distrito de casas adosadas, tiene una densidad máxima de 7 unidades por acre. R-4, unifamiliar independiente, tiene 4.
Ahora recuerden lo que el solicitante escribió en su propia respuesta sobre las variaciones: "cambió su plan original de casas adosadas a casas independientes" después de investigar las tendencias del mercado. La densidad de casas adosadas es 7 por acre. La densidad de casas independientes en R-4 es 4. El plan que tiene el Concejo frente a sí es una subdivisión de casas independientes con densidad de casas adosadas.
El solicitante pidió variaciones para el tamaño del lote, el retiro frontal y el retiro lateral. No pidió una variación de densidad.
Woodstock ha tratado la densidad como una solicitud aparte antes. Un informe del personal de 2024 sobre un caso distinto describe la solicitud así: "la petición de rezonificar a R-4, reducir el tamaño mínimo del lote a 3,500 pies cuadrados, y aumentar la densidad a 5.4 unidades de vivienda por acre". Ese solicitante pidió tres cosas. Weekley pidió dos.
Seguimos planteando esto como una pregunta y no como una afirmación, porque estamos leyendo una versión publicada de la tabla de normas y las ordenanzas se enmiendan. Pero es una pregunta que el personal puede responder en una oración, y nadie la hizo el 6 de agosto: ¿cuál es la densidad máxima permitida en R-4, y qué disposición permite 6.99 unidades por acre ahí?
La llanura de inundación usada como dificultad y como sitio de construcción al mismo tiempo. La narrativa de variaciones del solicitante dice que la porción norte de la propiedad se encuentra dentro del área especial de riesgo de inundación Zona AE, que la propiedad desciende desde Dupree Road hacia un área de riesgo de inundación, y que esto "limita severamente la construibilidad práctica" del sitio. Esa es su justificación declarada para reducir los tamaños de los lotes.
Luego, en la condición 13, piden permiso para renivelar esa misma área de llanura de inundación para infraestructura de aguas pluviales.
Así que la llanura de inundación es simultáneamente la limitación que justifica apiñar las casas más juntas y el terreno que proponen alterar. Lotes más pequeños y retiros más pequeños significan más superficie del sitio cubierta de techo, entrada de auto y pavimento, y menos suelo desnudo para absorber la lluvia, en una propiedad que drena hacia un arroyo, hacia el sendero y hacia los vecindarios que están más abajo.
Kaylee Justice, de Stickley Oak Way, vive en uno de esos vecindarios, justo al otro lado de la calle en Village at Town Lake, y camina el sendero cercano con regularidad. Le dijo a la Comisión que este año se ha inundado más de lo que ella ha visto en mucho tiempo.
La ingeniería de aguas pluviales se revisa después, en la etapa del plano del sitio, una vez otorgados los derechos de desarrollo. La densidad que genera la escorrentía se decide ahora. El 24 de agosto es el último momento en que alguien puede reducirla.
Leímos los planes que no paraban de citar. No dicen lo que el solicitante dice que dicen.
El argumento final del solicitante fue una apelación a la autoridad. Larkin le preguntó a la Comisión: "¿Confían en su plan integral de uso de suelo? ¿Confían en su personal, que ha examinado esto y ha elaborado condiciones?". Tres comisionados repitieron alguna versión de eso, señalando el acuerdo de límite de crecimiento con el Condado de Cherokee como la razón por la cual la anexión tiene sentido.
Así que sacamos ambos planes integrales y leímos las secciones pertinentes. Esto es lo que realmente dicen.
El plan de Woodstock exige vivienda para trabajadores en esta área de carácter
La declaración de respuesta del solicitante afirma que el área de carácter Neighborhood Living de Woodstock "prescribe la vivienda unifamiliar en lotes pequeños como su uso de suelo principal", citando la página 82.
La página 82 enumera cuatro usos de suelo principales, no uno: vivienda unifamiliar en lotes pequeños, apartamentos de pequeña escala, unidades de vivienda y trabajo, e instalaciones de vivienda para adultos mayores.
Y la intención declarada del área de carácter, en las propias palabras del plan, es crear vivienda de densidad moderada para "personas cuyos hijos ya se fueron de casa, personas solteras, familias pequeñas, y vivienda estable para trabajadores, y crear vecindarios de ingresos moderados que ofrezcan una variedad de tipos de vivienda que acomoden una muestra representativa de niveles de ingreso, estilos de vida y etapas de la vida".
Continúa: "El relleno urbano o la reurbanización de parcelas dentro de esta área de carácter proporcionará mayores opciones de vivienda según el estilo de vida, pero debe ser respetuoso con los vecindarios existentes".
Vivienda para trabajadores. Vecindarios de ingresos moderados. Una muestra representativa de niveles de ingreso. Respetuoso con los vecindarios existentes.
La propuesta es de 220 casas independientes de un constructor cuya comunidad más cercana en Woodstock comienza en $494,990, reemplazando a 130 hogares de clase trabajadora. Sea lo que sea eso, no es lo que pide la página 82. El solicitante citó la página y entresacó cuatro palabras de ella.
El elemento de vivienda de la ciudad dice lo mismo con mayor extensión. El propio plan de Woodstock declara que la vivienda en la ciudad "se ha vuelto inalcanzable para una porción pequeña pero en constante crecimiento de la comunidad", que la ciudad "ha expresado el deseo de mantenerse como una comunidad que incluye distintos niveles de ingreso", y enumera como una necesidad adoptada: "Incentivar la creación de vivienda para trabajadores y/o vivienda asequible en la Ciudad". El Programa de Trabajo a Corto Plazo de la ciudad para los años fiscales 2023 a 2028 incluye, todos y cada uno de los años, "Identificar formas de fomentar y/o facilitar el desarrollo de vivienda asequible en Woodstock".
La cifra de siete unidades por acre es un techo, no una recomendación
El solicitante también declara que el plan del condado "recomienda específicamente una densidad de ocho (8) unidades por acre" para Neighborhood Living.
No lo hace. El Plan Integral 2023 del Condado de Cherokee indica Neighborhood Living en "3.0 a 8.0 unidades por acre". Ocho es el tope de un rango que empieza en tres. La Tabla Resumen de Áreas de Carácter del plan dice lo mismo: 3 a 8 dua (no, no Dua Lipa, dua significa "unidades de vivienda por acre").
El área de carácter Neighborhood Living de la propia Woodstock no indica ninguna cifra de densidad.
Concedamos lo obvio antes de que el solicitante lo diga: 6.99 unidades por acre cae dentro de un rango de 3.0 a 8.0. Nadie disputa eso.
El problema es lo que el solicitante hizo con ese rango. Tomaron su techo, lo llamaron una recomendación en un expediente jurado, diseñaron exactamente para esa cifra, y luego pidieron variaciones porque la ordenanza que implementa el plan no produce ese número sin ellas.
Un desarrollo a la mitad del rango real son aproximadamente 170 unidades. En el extremo inferior, aproximadamente 95, que se acerca a lo que los oradores calcularon que rinde el sitio bajo las normas de R-4 sin ninguna variación. Cada una de esas cifras es igualmente "consistente con el plan integral". El plan no le dice al Concejo que escoja el tope del rango, y ciertamente no le dice al Concejo que renuncie a sus propias normas de desarrollo para alcanzarlo.
Entraron dos áreas de carácter. Salió una.
El análisis del personal del Condado de Cherokee en el paquete de la agenda indica que la designación de esta propiedad en el Mapa de Desarrollo Futuro es "Neighborhood Living y Nature Preserve". La porción de reserva está en el extremo norte, a lo largo del arroyo y la llanura de inundación.
La notificación de anexión de la ciudad, firmada por la directora de Desarrollo Comunitario y contenida en el mismo paquete, dice "El Uso Futuro del Suelo propuesto por la ciudad para las propiedades en cuestión es Neighborhood Living". En singular.
El plan integral de Woodstock tiene una regla para exactamente esto. Su sección de Anexiones dice que un área de carácter "debería asignarse a esa zona con base en su designación en el plan integral del Condado de Cherokee", y la Tabla 9 proporciona la conversión. La primera fila: Natural Preserve del condado se convierte en Natural Preserve de la ciudad.
Natural Preserve de la ciudad se describe en el plan como algo que abarca "llanuras de inundación, humedales, cuencas hidrográficas" y otros terrenos "no aptos para ningún tipo de desarrollo". La primera de sus tres estrategias de desarrollo es "mantener el carácter natural y rural al no permitir ningún desarrollo nuevo".
Mientras tanto, el solicitante está pidiendo, a través de la condición 13, renivelar ese mismo terreno de llanura de inundación. El personal explicó por qué el 6 de agosto: "la nivelación requerida para las aguas pluviales y otras mejoras del sitio requerirá la alteración de esa zona".
El solicitante tiene respuestas disponibles. El plan dice "debería", no "deberá". El área de reserva parece ser una porción modesta de 31.47 acres. Y Cherokee describe estas parcelas como "protegidas mediante servidumbre o adquisición", cosa que esta no es.
Bien. Entonces que el personal lo diga en voz alta.
La pregunta para el Concejo: el condado identificó dos áreas de carácter aquí y la ciudad llevó adelante solo una. Bajo la Tabla 9 del propio plan de Woodstock, ¿qué pasó con la segunda, y con qué autoridad?
Y noten lo que solicita esta aplicación. El formulario de audiencia pública tiene casillas de verificación. El solicitante marcó Anexión, Rezonificación y Variación. Enmienda al Plan Integral quedó sin marcar. La ley de Georgia no exige que la zonificación coincida con un plan integral, pero una ciudad que redactó su propia tabla de conversión debería poder explicar por qué se está apartando de ella antes de votar.
Las calles privadas con portón contradicen el área de carácter
Una más. Las estrategias de desarrollo de Neighborhood Living de Woodstock, bajo Transporte:
"Todos los desarrollos deberían conectarse a los derechos de vía públicos adyacentes y a otros vecindarios, especialmente a las calles sin salida existentes destinadas a extenderse, formando una red vial interconectada en la zona". Y: "Deberían existir conexiones internas sustanciales dentro de un desarrollo y hacia los usos de suelo adyacentes. Las conexiones externas deberían incluir tanto enlaces motorizados como senderos. Se desalientan los callejones sin salida u otras vías no conectadas".
El plano del sitio de Weekley está construido sobre calles privadas con portones de entrada propuestos. La condición 11 existe específicamente para retranquear esos portones lo suficiente como para que los autos puedan maniobrar. Una red de calles privadas con portón es lo opuesto a la red pública interconectada que pide el área de carácter.
El solicitante no puede alegar conformidad con un área de carácter mientras propone el único patrón de calles que esa área de carácter desalienta explícitamente.
El acuerdo de límite de crecimiento no es lo que los comisionados creen que es
Tres comisionados lo citaron. Así es como el propio plan integral de Woodstock lo describe:
"En abril de 2022, el Concejo Municipal de Woodstock y la Junta de Comisionados del Condado de Cherokee aprobaron un nuevo Acuerdo y Mapa de Límite de Crecimiento que define los límites del crecimiento futuro de la ciudad. Aunque no es legalmente vinculante, la ciudad generalmente acuerda limitar sus anexiones a las zonas dentro del límite, y el condado generalmente acuerda no oponerse a las anexiones ahí. El acuerdo permanecerá vigente hasta junio de 2028".
Lean la segunda mitad de esa oración otra vez. Bajo el acuerdo de límite de crecimiento, el condado generalmente acuerda no oponerse a las anexiones dentro del límite.
Lo que significa que la tan citada declaración de "no objeción" del condado a esta anexión no fue una evaluación de este proyecto. Fue el condado haciendo lo que acordó en 2022 hacer con cada anexión dentro de esa línea. Larkin le dijo a la Comisión que era "muy notable" que el condado no se opusiera, porque "ellos examinan este tipo de solicitudes muy de cerca". El condado acordó hace cuatro años no examinar de cerca las solicitudes dentro del límite de crecimiento.
El acuerdo tampoco es, en las propias palabras de la ciudad, legalmente vinculante. No obliga a Woodstock a nada. Le permite a la ciudad considerar una anexión aquí. No exige que la ciudad apruebe ninguna, y no dice absolutamente nada sobre densidad, tamaño de lote ni variaciones.
A qué suma todo esto
Ambos planes integrales son guías, no derechos adquiridos. El de Cherokee lo dice directamente: las áreas de carácter "sirven como guía en la determinación de futuras aprobaciones de desarrollo", y "las Áreas de Carácter no son regulaciones, lo que permite flexibilidad durante la revisión de proyectos".
Pero el solicitante no se limitó a apoyarse en una guía. El solicitante caracterizó ambos planes de manera inexacta en una solicitud jurada, tomó el techo de un rango y lo llamó una recomendación, y entresacó cuatro palabras de una página que pide vivienda para trabajadores. Y la designación de Natural Preserve que el condado identificó en esta propiedad no ha sido abordada por nadie, en ningún expediente, en ningún momento de este proceso.
Y la conformidad con un plan integral, incluso la conformidad real, es un argumento a favor de una rezonificación. No es un argumento a favor de una variación. Esas son preguntas distintas bajo estándares legales distintos. Si el solicitante no puede alcanzar su densidad objetivo cumpliendo las normas de desarrollo de R-4, la respuesta bajo el plan es menos casas, no reglas más pequeñas.
Lo que realmente dice la ley estatal que citó el personal
Un comisionado preguntó al personal si la comunidad, que actualmente no cumple con R-40, se vería obligada a cumplir si la propiedad se vende. El personal dijo que no, que su condición de uso no conforme sobrevive a una venta y a una anexión, y que la ley de Georgia protege las casas prefabricadas existentes a través de un cambio de zonificación o de propietario.
Eso suena como una garantía para los residentes. No lo es. El estatuto es O.C.G.A. § 36-66-7, y protege el derecho del propietario a seguir operando. No contiene ningún derecho a reubicación, ningún derecho a aviso, ni ninguna protección contra el cierre.
Pero fíjense en lo que eso significa para el 24 de agosto. La ley de Georgia le permitiría a David Greene seguir operando esta comunidad bajo la zonificación R-4 de la Ciudad de Woodstock indefinidamente. Es dueño desde los años ochenta y pudo haberla cerrado en cualquier momento durante cuarenta años. Cerrarla sería una decisión, no una consecuencia de la rezonificación. Y la misma protección se transferiría a un comprador que quisiera preservarla, a una organización sin fines de lucro, o a una cooperativa de residentes propietarios, que es el piso legal bajo todos los escenarios en los que Ansley Park sobrevive.
Esa protección sí caduca, y más pronto de lo que el estatuto sugiere. La ley estatal se remite a la ordenanza local, y la Sección 13.5 de la Ordenanza de Zonificación del Condado de Cherokee fija el plazo en seis meses, no doce. Por eso el acuerdo de reubicación faltante es un asunto estructural y no sentimental: una aprobación de zonificación es permanente y una negación puede volver a solicitarse, pero un uso no conforme termina calladamente, sin audiencia y sin votación, cuando el uso cesa.
Por qué la anexión y la rezonificación lo deciden todo
Esta es la parte que se perdió en la sala el 6 de agosto, y es la razón por la que hemos estado pidiendo tres negaciones en este orden desde el principio.
Bajo la zonificación R-40 del Condado de Cherokee, este terreno vale una fracción de lo que vale como R-4 de la Ciudad de Woodstock. R-40 es un distrito con lote mínimo de un acre. En 31.47 acres eso son aproximadamente treinta casas. R-4 con variaciones son 220. Ningún constructor nacional de viviendas paga el precio de 220 casas por un derecho de desarrollo de treinta. Un derecho de desarrollo (entitlement) es simplemente el permiso legal para construir un número determinado de casas en un terreno, y es lo que un constructor realmente está comprando.
Los contratos de constructores sobre comunidades de casas prefabricadas comúnmente se redactan sujetos a la zonificación, lo que significa que el constructor solo está obligado a cerrar la compra si se concede la rezonificación. No hemos visto este contrato y no pretendemos conocer sus términos. Eso es una inferencia basada en la práctica estándar de la industria. Si Woodstock niega la anexión y la rezonificación, la prima del derecho de desarrollo se evapora y el trato muy probablemente muere por su propia cláusula de contingencia. Lo que queda es una propiedad valuada según lo que realmente genera como comunidad en funcionamiento, que es el único rango de precio en el que un comprador de preservación, una organización sin fines de lucro o una cooperativa de residentes propietarios puede competir de manera realista.
Negar solo las variaciones no logra eso. Limita la subdivisión a aproximadamente 100 casas en lugar de 220. El terreno sigue teniendo el derecho de desarrollo. La prima sigue existiendo. Ansley Park sigue desapareciendo. Una subdivisión más pequeña sigue siendo una subdivisión.
Así que cuando la Comisión de Planificación votó por aprobar la anexión y la rezonificación y negar las variaciones, aprobó las dos decisiones que determinan si esta comunidad puede salvarse y negó la única que determina el tamaño de lo que la reemplace. Eso no es una victoria parcial. Es la entrega del derecho de desarrollo con un límite encima.
Ansley Park no ha sido vendido. Está bajo contrato. Esa distinción es donde está la oportunidad.
Greene sigue cobrando renta, y los residentes reportan que nuevos inquilinos se han mudado después de que la propiedad quedó bajo contrato. Ese no es el comportamiento de alguien que ha decidido cerrar un parque. Es el comportamiento de alguien que lo está vendiendo, y que cobra renta mientras el comprador tramita los derechos de desarrollo. El cierre viene después del cierre de una venta, no es una decisión ya tomada e irreversible.
Weekley tampoco lo ha comprado. Diga lo que diga el contrato, Weekley Homes es un constructor nacional que evalúa según el rendimiento. Su propia solicitud dice que abandonaron un plan de casas adosadas por casas independientes porque las independientes se venden mejor, y su abogado le dijo a la Comisión que el plan era un esfuerzo por "sacarle un rendimiento que tenga sentido económico". Sus planos de ingeniería indican una densidad máxima de 7.0 unidades por acre y una densidad propuesta de 7.0 unidades por acre. Diseñaron hasta el tope, sin ningún margen.
Un derecho de desarrollo que no cuadra financieramente es un derecho de desarrollo del que un constructor se aleja. Y una propiedad que vuelve al mercado como una comunidad en funcionamiento con ingresos por renta se valúa según ese ingreso, que es una cifra con la que un comprador de preservación, una organización sin fines de lucro o una cooperativa de residentes propietarios puede trabajar. Greene igual cobra. Cobra menos que el precio con derechos de desarrollo, que es justamente el punto.
La zonificación va ligada al terreno, no al solicitante. Si el Concejo aprueba la anexión y la rezonificación y Weekley Homes luego se retira porque las variaciones fracasaron, la zonificación R-4 no se retira con ellos. Queda adherida a la propiedad permanentemente. Greene, o quien sea que se la venda después, ahora es dueño de 31.47 acres de terreno con zonificación municipal R-4 en lugar de zonificación del condado R-40, sin necesidad de audiencia y sin ningún proceso público para revertirlo.
El siguiente constructor hereda un derecho de desarrollo que esta comunidad pasó meses combatiendo. Pueden construir hasta las normas de R-4 por derecho propio, es decir, automáticamente, sin necesidad de variación y sin ninguna audiencia pública. O pueden regresar en dieciocho meses, con elevaciones en mano, un acuerdo de reubicación firmado, y una narrativa de dificultad escrita por alguien que vio lo que pasó el 6 de agosto, y pedir las variaciones de nuevo en una sala más silenciosa, frente a un Concejo que ya votó una vez para decir que esta es una propiedad R-4.
Así es como se pierden realmente estas peleas. No en una sala llena con catorce oradores. Después, en una agenda ligera, ante gente que nunca estuvo en la sala. Una negación de variación es temporal y puede volver a solicitarse. Una anexión y una rezonificación son permanentes.
Una salvedad. Como se señaló arriba, la § 36-66-7 le permitiría a un futuro propietario seguir operando esta comunidad incluso bajo la zonificación municipal R-4, así que la aprobación no cierra legalmente la puerta a la preservación. La encarece hasta hacerla inviable. Una propiedad con derechos para 220 casas vale varias veces lo que vale la misma propiedad valuada según la renta de los lotes, y ninguna organización sin fines de lucro, fideicomiso de tierras o cooperativa de residentes cierra esa brecha. Después de una aprobación, la barrera no es la ley. Es la cifra.
Cuatro razones para negar que salen directamente de los propios documentos de la ciudad
A algunas de las personas que deciden esto no las conmovieron los 130 hogares. Eso se puso a prueba el 6 de agosto.
Así que aquí está el caso construido enteramente sobre cosas que la Ciudad de Woodstock ya ha adoptado, votado o publicado.
1. La ciudad no recauda nada para los 160 estudiantes que esto genera. La solicitud jurada proyecta 160 estudiantes nuevos usando el propio multiplicador de la ciudad. La Ley de Cuotas de Impacto de Desarrollo de Georgia no autoriza cuotas de impacto escolares, y la propia página de cuotas de impacto de Woodstock confirma que la ciudad solo puede recaudar para parques y recreación y para carreteras y transporte. El Distrito Escolar del Condado de Cherokee absorbe 160 estudiantes y no recibe nada de este desarrollo para hacerlo. Cada residente de Woodstock que paga impuestos escolares cubre la diferencia.
2. La ciudad asume la carga de servicios y a cambio recibe calles privadas con portón. La anexión obliga a Woodstock a asumir la responsabilidad policial, de bomberos y de aguas pluviales de este desarrollo. Los 2,105 viajes diarios caen sobre vías municipales y del condado. Y la red interna es privada y con portón, lo que significa que la ciudad no obtiene nada de la conectividad que exige su propia área de carácter Neighborhood Living, mientras carga con la carga de servicios de todos modos. La Meta 7.7 adoptada por Woodstock es lograr eficiencia en el crecimiento beneficioso "minimizando al mismo tiempo la carga sobre los residentes existentes". Las Metas 5.8 y 7.8 instruyen a la ciudad a "desalentar el crecimiento donde el impacto general sobre el público sea negativo".
3. Aprobar por variación un recorte del 55 por ciento en el tamaño del lote le enseña a todo futuro solicitante cómo conseguir una. La Meta 3.3 de Woodstock compromete a la ciudad a asegurar "que el desarrollo del suelo sea predecible, justo y rentable". Una norma de distrito que puede reducirse a la mitad con solo pedirlo no es una norma, y el próximo solicitante citará este caso. El Concejo no está decidiendo solo sobre una subdivisión. Está fijando el precio de entrada para todos los que presenten solicitud después.
4. Destruye vivienda para trabajadores en el sitio que la ciudad designó para vivienda para trabajadores. Esta es la razón que solo aplica aquí.
El Concejo adoptó en octubre de 2023 un plan integral que designa este sitio exacto como Neighborhood Living, y define la intención de esa área de carácter como la creación de vivienda para "personas cuyos hijos ya se fueron de casa, personas solteras, familias pequeñas, y vivienda estable para trabajadores" y "vecindarios de ingresos moderados que ofrezcan una variedad de tipos de vivienda que acomoden una muestra representativa de niveles de ingreso".
Las necesidades de vivienda adoptadas por el propio Concejo incluyen incentivar la vivienda para trabajadores y la vivienda asequible. Su Programa de Trabajo a Corto Plazo se compromete a identificar formas de facilitar la vivienda asequible cada año desde 2023 hasta 2028. El plan declara que la vivienda en Woodstock "se ha vuelto inalcanzable para una porción pequeña pero en constante crecimiento de la comunidad" y que la ciudad "ha expresado el deseo de mantenerse como una comunidad que incluye distintos niveles de ingreso".
Ansley Park son 130 unidades de la vivienda más asequible dentro del límite de crecimiento de la Ciudad de Woodstock. La propuesta elimina toda esa vivienda y la reemplaza con casas de un constructor cuya comunidad más cercana en Woodstock comienza en $494,990.
Ese no es un proyecto que el plan no haya anticipado. Es exactamente lo opuesto a lo que el plan pide, en la parcela sobre la que el plan lo pide.
Aprobar esto no solo les falla a los residentes. Le falla al documento por el que el Concejo votó.
Todas las formas en que la Comisión de Planificación falló el 6 de agosto
Los comisionados acertaron en las variaciones y entregaron todo lo demás. Aquí está la lista completa, porque al Concejo se le está pidiendo que ratifique una recomendación producida de esta manera.
Aprobaron una rezonificación mientras decían en voz alta que no sabían qué se construiría. El presidente Williams: "Creo que R-4 encaja ahí, pero no me gusta rezonificar cuando no sé qué va a ir ahí". El comisionado Smith: "No sé si la rezonificación tiene mucho sentido si no sabes qué está pasando". Ambos hombres expresaron la razón para detener la zonificación. Luego uno presentó la moción para aprobarla y el otro secundó una versión que la aprobaba.
Eliminaron las dieciséis condiciones. Tomó unos veinte segundos y sucedió porque la moción no las mencionó. El personal tuvo que pedirle dos veces al presidente que lo confirmara. La recomendación que ahora está ante el Concejo no lleva límite de unidades, ni obligación de sendero, ni límite de alquileres, ni requisito de espacio abierto para la asociación de propietarios, ni condición de reubicación.
Votaron sobre una recomendación cuya propia precondición había fracasado. El Comité del Proceso de Desarrollo recomendó la aprobación el 8 de julio "sujeta a condiciones y pendiente de recibir el acuerdo del propietario con los residentes actuales". El personal informó el 6 de agosto que no se había completado ningún acuerdo de ese tipo. La Comisión votó sobre esa recomendación de todos modos. Nadie declaró para el acta que la condición sobre la que descansaba la recomendación no se había cumplido.
Reabrieron la palabra para el solicitante después de cerrarla al público. La audiencia pública estaba cerrada. Luego Larkin regresó al podio con elevaciones que no habían sido presentadas, ofreció una refutación completa, y le cedió la palabra a DHR, quien hizo nuevas afirmaciones de hecho sobre cuándo el propietario notificó a los residentes. Cuando un miembro del público pidió hablar durante la deliberación, el presidente se negó porque la audiencia estaba cerrada. Procesalmente defendible, y la consecuencia es que una declaración inexacta sobre la secuencia del aviso quedó sin refutar en la sala y tuvo que corregirse después con un documento.
Tres oradores inscritos nunca llegaron al podio. Catorce se inscribieron en oposición, uno a favor. La Comisión concedió quince minutos adicionales, lo cual fue la decisión correcta y ocurrió porque se pidió. Aun así, el reloj se agotó con tres personas todavía esperando, mientras el solicitante recibió dos turnos distintos.
Discutieron conceder un alivio de franja de protección que nadie solicitó. El personal declaró claramente que el solicitante había pedido verbalmente la modificación de la condición de la franja ajardinada de 25 pies, que no se había solicitado ninguna variación para reducir el ancho de la franja, y que no se había presentado ninguna propuesta alterna de franja. Aun así, la Comisión discutió revisar la condición 13 para permitir la renivelación del área de llanura de inundación. Un cuerpo no puede otorgar alivio de una norma mediante la redacción de condiciones cuando el solicitante no ha pedido ese alivio.
Nunca resolvieron la discrepancia en el tamaño del lote. El personal y la narrativa de la solicitud dicen 2,500 pies cuadrados. Los propios planos de ingeniería del solicitante, fechados el 13 de abril de 2026, dicen 2,700. Nadie preguntó cuál cifra cubría la votación.
Nunca preguntaron sobre la densidad. La tabla de normas de desarrollo de la ciudad indica R-4 con un máximo de 4 unidades por acre. Este proyecto propone 6.99. No se solicitó ninguna variación de densidad, y la pregunta nunca se planteó.
Nunca preguntaron sobre la designación de Natural Preserve. El personal presentó la designación del Mapa de Desarrollo Futuro como Neighborhood Living. El propio análisis del personal del Condado de Cherokee incluido en el paquete dice "Neighborhood Living y Nature Preserve". El plan integral de Woodstock dice que al terreno anexado se le debe asignar un área de carácter con base en su designación en el condado, y la Tabla 9 convierte Natural Preserve del condado en Natural Preserve de la ciudad, cuya primera estrategia de desarrollo es no permitir ningún desarrollo nuevo. Nadie preguntó cómo desapareció la segunda designación.
Aceptaron el silencio del condado como si fuera un hallazgo. Larkin: "es muy notable, creo, que esto pasó al Condado de Cherokee para su consideración sobre la anexión, y no se opusieron. Como ustedes saben, ellos examinan este tipo de solicitudes muy de cerca".
Bajo la O.C.G.A. 36-36-113, la única herramienta vinculante que tiene un condado contra una anexión es una objeción formal presentada dentro de 45 días, lo que activa un proceso estatal de arbitraje. El Condado de Cherokee recibió la notificación el 11 de mayo. La ventana se cerró el 25 de junio. El personal respondió que no a cada pregunta sobre cargas materiales y no se presentó ninguna objeción.
Pero el problema de fondo está en el propio plan integral de Woodstock: bajo el acuerdo de límite de crecimiento, "el condado generalmente acuerda no oponerse a las anexiones ahí". El condado se comprometió de antemano en abril de 2022 a no objetar las anexiones dentro de ese límite. Su silencio en junio de 2026 fue el cumplimiento de los términos de un acuerdo, no un juicio sobre este proyecto.
Lo que el Concejo tiene que hacer el 24 de agosto, y por qué no se puede arreglar después
Dos cosas separan al Concejo Municipal de la Comisión de Planificación, y ambas importan aquí.
La Comisión es designada, no remunerada, y consultiva. Sus miembros pueden decir "el Concejo decide", y lo dicen. El Concejo es elegido por distrito, su voto es definitivo, y los nombres de sus miembros quedan en la ordenanza de forma permanente.
La otra cosa es la asimetría. Lo que el Concejo aprueba el 24 de agosto es permanente. Lo que el Concejo niega, el solicitante puede volver a pedirlo con un mejor argumento. No existe ninguna versión de esto en la que un voto a favor se pueda revertir, ni ninguna versión en la que un voto en contra cierre alguna puerta.
Negar la anexión. Este es el único voto sin ninguna restricción externa. Ningún estatuto, ningún acuerdo y ningún plan obliga a Woodstock a tomar este terreno, y el acuerdo de límite de crecimiento no es legalmente vinculante según la propia descripción de la ciudad. Pero una vez que la ciudad lo toma, la ciudad lo tiene permanentemente: las obligaciones de servicio, los impactos viales, la responsabilidad de aguas pluviales, y la zonificación que viene con ello. No existe ningún mecanismo por el cual Woodstock devuelva esta propiedad al Condado de Cherokee.
Negar la rezonificación. Pasar de R-40 a R-4 convierte una comunidad de casas prefabricadas en un derecho de desarrollo de 220 casas, y ese derecho queda ligado al terreno, no a Weekley Homes. Si este trato se cae más adelante, el siguiente comprador hereda R-4 sin audiencia y sin ningún proceso público para revertirlo. Dos comisionados dijeron en voz alta que no querían rezonificar sin saber qué se construiría ahí, y luego votaron por rezonificar de todos modos.
Negar las variaciones. La propia respuesta escrita del solicitante admite que el plan cambió de casas adosadas a casas independientes por razones de mercado, y su respuesta al criterio de dificultad autoinfligida es una no respuesta sobre el momento en que se pide. Nada de este terreno exige lotes de 2,500 pies cuadrados. Lo que los exige es el producto y el número de unidades que el solicitante escogió. Y una norma de distrito que puede reducirse a la mitad con solo pedirlo no es una norma. El próximo solicitante citará este caso, y el Concejo habrá entregado el terreno que necesitaría para negarse.
Restaurar las condiciones o rechazar la recomendación por completo. Adoptar la recomendación de la Comisión de Planificación tal como está redactada anexaría y rezonificaría 31.47 acres sin límite de unidades, sin obligación de sendero, sin límite de alquileres, sin requisito de espacio abierto y sin condición de reubicación. El Concejo estaría entregando más de lo que el desarrollador pidió, y las condiciones no se pueden agregar después de que la ordenanza se apruebe.
Exigir el acuerdo antes de votar, no después. El Condado de Cherokee lo pidió en junio. El Comité del Proceso de Desarrollo condicionó su recomendación a ello en julio. Es agosto, y lo que existe es una carta de cinco oraciones que dice "si" y "planeo". Una vez otorgado el derecho de desarrollo, al Concejo no le queda nada con qué condicionarlo. Un acuerdo de reubicación vale algo antes de la votación y nada después de ella.
Resolver primero la designación de Natural Preserve. El plan integral de Woodstock dice que al terreno anexado se le debe asignar un área de carácter con base en su designación en el Condado de Cherokee, y la Tabla 9 convierte Natural Preserve del condado en Natural Preserve de la ciudad, cuya primera estrategia de desarrollo es no permitir ningún desarrollo nuevo. El condado identificó dos áreas de carácter en esta propiedad. La ciudad llevó adelante solo una. Si parte de este sitio debería ser Natural Preserve, aplicar R-4 a toda la parcela es un cambio de plan que nadie solicitó y nadie anunció.
Responder la pregunta de la densidad. La tabla de normas de desarrollo de la ciudad indica R-4 con un máximo de 4 unidades por acre. Este proyecto propone 6.99, y no se solicitó ninguna variación de densidad. El personal puede resolver esto en una oración, y el Concejo no debería aprobar un proyecto con una densidad que la ordenanza tal vez no permita y que el solicitante nunca pidió.
Aclarar la cifra del tamaño del lote. La solicitud dice 2,500 pies cuadrados. Los propios planos de ingeniería del solicitante dicen 2,700. Una variación queda ligada al terreno de forma permanente, así que aprobar 2,500 cuando el plan usa 2,700 entrega 200 pies cuadrados por lote en 220 lotes que nadie justificó y que nadie recuperará.
Consideren cómo ha tratado esta solicitud a Woodstock
Lean esa lista en su conjunto. Un abogado sustituto sin elevaciones. Ninguna respuesta a la pregunta de la dificultad. Dos planes integrales adoptados caracterizados de manera inexacta en un expediente jurado. Ningún precio para el acta. Un paquete que se contradice a sí mismo sobre el tamaño del lote. Una densidad que el solicitante nunca pidió. Y ningún acuerdo de reubicación tres meses después de que tanto el Condado de Cherokee como el propio Comité del Proceso de Desarrollo de Woodstock lo pidieran.
Luego el argumento final: ¿confían en su plan integral de uso de suelo, confían en su personal? Lo cual es una forma de pedirle al Concejo que deje de hacer preguntas.
Un solicitante que presenta una solicitud completa, exacta y bien documentada es un solicitante que espera ser examinado. Este no es el caso. Esta es una empresa que interpretó a Woodstock como un mero trámite.
El Concejo decide si esa interpretación era correcta.
Si una mayoría no está lista para negar, que lo posterguen.
Posponerlo no es una negación y no es un favor para nadie. Es la respuesta ordinaria ante una solicitud que llegó sin elevaciones, sin una respuesta sobre la dificultad, sin un precio, con una pregunta de densidad sin responder, con una designación de área de carácter sin resolver, y sin el único documento que dos organismos públicos ya han pedido.
La solicitud seguirá ahí en septiembre. El derecho de desarrollo, una vez otorgado, estará ahí para siempre.
Lo que estamos haciendo de aquí hasta entonces
Solicitudes de registros públicos, presentadas esta semana. El estudio de tráfico detrás de la cifra de 2,105 viajes, que la propia lista de verificación de solicitudes de la ciudad exige para proyectos residenciales que superen las 200 unidades. Los registros de la reunión de aportes públicos del 21 de mayo, incluyendo la carta de notificación, el informe del solicitante y la hoja de asistencia, para determinar si se proporcionó notificación en español en una comunidad donde muchos residentes son hispanohablantes. Y la correspondencia que muestre quién pidió mover esta audiencia de principios de julio al 6 de agosto, y cuándo. La Ley de Registros Abiertos de Georgia exige una respuesta dentro de tres días hábiles.
Poner el análisis de los planes por escrito ante el Concejo. Los hallazgos sobre el plan integral expuestos arriba se están empaquetando con citas de página y se entregarán a cada miembro del concejo y al personal, para que las preguntas sobre Natural Preserve y densidad en particular queden respondidas en el acta antes de la votación y no después.
Documentar lo que los residentes nos han dicho. Varios residentes reportan que se les ha dicho que no pueden vender sus propias casas hasta que el propietario venda el terreno. Si esa restricción existe por escrito, elimina el único patrimonio que estas familias tienen y obliga al abandono en lugar de la venta. Estamos trabajando para documentarlo a nivel de la propiedad y de los contratos de arrendamiento, sin exponer a ninguna persona en particular.
Armar la lista de oradores. Pequeña, disciplinada, un argumento cada uno, sin repeticiones.
Lo que dirá el solicitante el 24 de agosto, y la respuesta
Sams, Larkin & Huff podrían regresar preparados esta vez. Esto es lo que hay que esperar y cómo responder, para que nadie en nuestra lista de oradores quede desprevenido.
"Este es un asunto privado entre un arrendador y sus inquilinos. No se les está pidiendo que cierren un parque". Correcto, y no viene al caso. Nadie le está pidiendo al Concejo que arbitre un contrato de arrendamiento. Al Concejo se le está pidiendo que apruebe una anexión, una rezonificación y tres variaciones, cada una con su propio estándar legal. La solicitud no cumple esos estándares en sus propios términos.
"La densidad se ajusta al plan integral". Cae dentro de un rango de 3.0 a 8.0 unidades por acre. También lo hacen 95 unidades. También 170. Ajustarse a un rango no significa escoger el techo, y no es un argumento a favor de las variaciones, que se rigen por un estándar completamente distinto.
"Nosotros no creamos la llanura de inundación, la franja de la interestatal ni la topografía". También correcto, y también fuera de lugar. El solicitante creó el plan que no encaja con ellas. Su propia respuesta escrita sobre las variaciones dice que cambiaron de casas adosadas a casas independientes después de "investigar las tendencias del mercado". Esa es una decisión de producto, no una condición del terreno. Pídanles que identifiquen una sola característica física de este sitio que haga que los lotes de 5,500 pies cuadrados sean imposibles y no simplemente menos rentables.
"El Condado de Cherokee no se opuso". Bajo el acuerdo de límite de crecimiento, el condado acordó en abril de 2022 no oponerse a las anexiones dentro de ese límite. El propio plan integral de Woodstock lo dice por escrito. El silencio del condado fue el cumplimiento de un término contractual, no una revisión realizada.
"El propietario avisó a los residentes antes de que nadie supiera nada". Avisó antes de la publicación del anuncio público. No avisó antes de presentar la solicitud. Su propia carta, fechada el 6 de mayo, dice que "se ha presentado" una solicitud de rezonificación, y la ciudad selló la solicitud como recibida el 1 de mayo.
"El acuerdo de reubicación es complicado y estamos trabajando en él". El Condado de Cherokee lo pidió en junio. El Comité del Proceso de Desarrollo condicionó su recomendación a recibirlo en julio. Ahora es agosto y lo que existe es una carta que dice "si" y "planeo". El Concejo puede votar cuando llegue el documento.
"Estamos de acuerdo con todas las condiciones". La recomendación que está ante el Concejo no lleva ninguna condición adjunta. La Comisión de Planificación eliminó todas y cada una. Si el solicitante está de acuerdo, el solicitante no se opondrá a que el Concejo vuelva a adjuntar las dieciséis, por escrito, antes de cualquier votación.
"Negar esto es una expropiación. No existe ningún uso razonable de la propiedad". Su solicitud jurada dice exactamente eso. La propiedad es una comunidad en funcionamiento con aproximadamente 130 espacios ocupados que generan renta, lo cual es un uso razonable y productor de ingresos, y la O.C.G.A. § 36-66-7 protege el derecho del propietario a continuarlo. Bajo la ley de Georgia, comprar una propiedad con limitaciones no confiere ningún derecho a desarrollarla con la intensidad preferida.
"Woodstock necesita vivienda". Así es, y el Concejo ya dijo de qué tipo y dónde. El plan integral designa esta parcela exacta como Neighborhood Living y define la intención de esa área de carácter como "vivienda estable para trabajadores" y "vecindarios de ingresos moderados" que sirvan a "una muestra representativa de niveles de ingreso". Eliminar 130 de las viviendas más asequibles de la ciudad y reemplazarlas con casas de un constructor cuya comunidad más cercana en Woodstock comienza en $494,990 no es política de vivienda. Es lo contrario de la política de vivienda que el Concejo adoptó.
Por qué esto todavía se puede ganar, y qué necesitamos de usted
Algo que vale la pena reconocer primero. Los estatutos de la Comisión permiten quince minutos en total por cada lado. Con catorce oradores inscritos en oposición, eso da alrededor de un minuto para cada uno. Schindler abrió pidiéndole a la Comisión que extendiera el comentario público, señalando que estaba dentro de sus facultades. Un comisionado presentó la moción para quince minutos adicionales, Ali Najafi la secundó, y pasó 5 a 1.
Duplicaron el tiempo de la comunidad en el acta porque alguien lo pidió. Así se ve trabajar el procedimiento, y funcionó.
Ahora la parte más difícil.
Esto no ha terminado, y aquí está el porqué.
El terreno no ha sido vendido. Está bajo contrato, contingente a derechos de desarrollo que no han sido otorgados. El Concejo Municipal tiene la votación final y no está obligado por la Comisión de Planificación. La recomendación de la Comisión es consultiva, y llegó sin ninguna condición, apoyada en una recomendación del Comité del Proceso de Desarrollo (DPC) cuya precondición no se cumplió, construida sobre un expediente con un error de hecho sobre el aviso a los residentes, una discrepancia sin resolver en el tamaño del lote, una pregunta sin responder sobre si la densidad siquiera cumple con el distrito, una designación de Natural Preserve sin abordar, y una petición de alivio de franja de protección que nadie solicitó.
El Concejo puede aprobarlo. El Concejo puede negarlo. El Concejo puede posponerlo. Nada de lo ocurrido el 6 de agosto limita ninguna de esas opciones.
Y este es el argumento que le pedimos que haga.
No vamos a pedirle al Concejo que haga lo correcto porque 130 familias viven ahí. Ese argumento se hizo el 6 de agosto por gente que vive al otro lado de la calle, por un conductor de Meals on Wheels que entrega comida a residentes de más de ochenta años, por una mujer cuya tía cultiva sus hierbas ahí, por una joven de dieciocho años que ha vivido en Woodstock toda su vida. Se hizo por completo y se hizo bien.
El cuerpo escuchó todo eso, dijo que la cuestión humana era "un asunto aparte", y votó por entregar el derecho de desarrollo.
Así que vamos a hacer el argumento que este cuerpo está obligado a responder.
Un miembro del concejo que vote a favor el 24 de agosto está votando por aprobar una solicitud cuya respuesta jurada sobre las variaciones admite que el plan cambió por razones de mercado y da una no respuesta al criterio de dificultad autoinfligida. Cuyo argumento de conformidad tergiversa dos planes integrales adoptados. Cuyos propios planos de ingeniería contradicen su propia solicitud sobre el tamaño del lote, y proponen una densidad que la tabla de normas de desarrollo de la ciudad no parece permitir. Cuya designación de Natural Preserve nunca ha sido abordada bajo la propia regla de anexión de la ciudad. Que no lleva ninguna condición en absoluto, incluyendo la condición de reubicación que dos organismos públicos ya han pedido y no han recibido.
Ese no es un voto sobre la compasión. Ese es un voto del que un miembro del concejo se hace responsable, por escrito, con su nombre puesto, durante todo el tiempo que exista este proyecto.
Qué hacer esta semana, si usted es votante de la Ciudad de Woodstock
Escríbale primero por correo electrónico al miembro del concejo de su propio distrito.
Los seis miembros del concejo tienen los votos. El alcalde Michael Caldwell preside y desempata. El concejo decide esto.
¿No está seguro de en qué distrito está? La ciudad tiene una herramienta de búsqueda: https://experience.arcgis.com/experience/d0968c00628e4f818b03e7976cde4b6e
Para contactarlos a todos a la vez: mayorandcouncil@woodstockga.gov
Puesto | Nombre | Correo electrónico |
Ward 1 | Warren Johnson | |
Ward 2 | David Potts | |
Ward 3 | Colin Ake | |
Ward 4 | Tracy K. Collins | |
Ward 5 | Brian Wolfe | |
Ward 6 | Rob Usher | |
Mayor | Michael Caldwell |
Los residentes de Ansley Park viven fuera de los límites de la ciudad y no pueden votar en las elecciones municipales. No tienen un miembro del concejo de distrito a quien escribirle. Precisamente por eso el resto de nosotros tenemos que hacerlo.
Sea breve y enfóquelo en el expediente. Algo así:
Soy residente del Distrito [X] en [dirección] y le pido que niegue la anexión, la rezonificación y las variaciones en el caso A#132-26 el 24 de agosto. La propia respuesta del solicitante sobre las variaciones declara que el plan cambió de casas adosadas a casas independientes por razones de mercado, lo cual es una dificultad autoinfligida. La solicitud tergiversa ambos planes integrales. El paquete se contradice a sí mismo sobre el tamaño mínimo del lote, y el proyecto propone 6.99 unidades por acre en un distrito que la propia tabla de normas de desarrollo de la ciudad limita a 4, sin que se haya solicitado ninguna variación de densidad. La porción del sitio designada Natural Preserve no ha sido abordada bajo la Tabla 9 del propio plan integral de la ciudad. Y la Comisión de Planificación remitió esto sin ninguna condición adjunta, incluida la condición de reubicación que tanto el Condado de Cherokee como el propio Comité del Proceso de Desarrollo de la ciudad pidieron y nunca recibieron. Como mínimo, esta solicitud está incompleta y debería posponerse.
Si quiere hablar el 24 de agosto, lea esto primero
El 6 de agosto nos enseñó algunas cosas sobre cómo funcionan realmente estas audiencias, y preferimos compartirlas a que alguien las aprenda por las malas.
El reloj es la limitación. La Comisión permite quince minutos en total por cada lado, gestionados con una hoja de inscripción en el orden en que la gente se inscribió. Catorce personas se inscribieron en oposición. Incluso después de que la Comisión generosamente concediera quince minutos adicionales, tres personas nunca llegaron al podio. Algunas de ellas viven en Woodstock y votan aquí.
Eso no es culpa de nadie. Es aritmética. Pero significa que el orden de esa hoja de inscripción decide quién es escuchado, y ahora mismo nadie lo está gestionando.
Lo segundo es sobre qué pueden actuar estos cuerpos. Una Comisión de Planificación, y el Concejo Municipal en una audiencia de zonificación, deciden casos de uso de suelo conforme a los criterios de la ordenanza. Esa es la autoridad que tienen. Los argumentos fuera de esos criterios son reales e importan, y esta no es la sala donde alguien puede actuar sobre ellos. Cada minuto que se gasta ahí es un minuto que otra persona no recibe.
Así que esto es lo que pedimos para el 24 de agosto.
Si quiere hablar, contáctenos primero. Estamos armando una lista de oradores: un puñado de personas, un argumento cada una, sin repeticiones, escrito y cronometrado de antemano. Cada punto de esta publicación tiene un responsable. Si usted quiere uno, se lo damos, junto con los documentos fuente que lo respaldan.
Si no está en la lista, considere no inscribirse. En su lugar, llene la sala, y envíe su argumento por escrito al miembro del concejo de su distrito, que es donde el volumen realmente mueve una votación del concejo. Si de todos modos se inscribe, hágalo detrás de la lista y no delante de ella.
Si se inscribe, por favor preséntese. Un nombre en esa hoja que no llega al podio es un turno que pudo haber sido para un residente.
Y si usted no vive en la ciudad, considere ceder su tiempo. Su presencia en esa sala importa y su voz también. Pero los miembros del concejo responden ante sus propios electores, y el 24 de agosto los minutos más valiosos les pertenecen a las personas que viven y votan en Woodstock. Todos los demás pueden ponerlo por escrito.
Quienquiera que tome la palabra, pregúntele esto al personal. La tabla de normas de desarrollo de la ciudad indica R-4 con un máximo de 4 unidades por acre. Este proyecto propone 6.99, y no se solicitó ninguna variación de densidad. Entonces: ¿cuál es la densidad máxima permitida en R-4, y qué disposición permite 6.99 unidades por acre en esta propiedad?
No hay respuesta cómoda. O la tabla dice lo que dice, en cuyo caso la solicitud está pidiendo algo que nunca solicitó. O una disposición lo permite, en cuyo caso el personal debería nombrarla en voz alta para que todos puedan leerla. De cualquier manera el razonamiento queda en el acta, donde puede verificarse, en lugar de quedar dentro de un plano del sitio que nadie cuestionó.
Tuvimos 1,573 personas que firmaron nuestra petición y 203 correos rastreables enviados, y más que no pudimos rastrear. Nuestros voluntarios y Latino Outreach of Cherokee County tocaron puertas en miles de hogares y no encontraron a una sola persona que quiera este desarrollo.
El apoyo está ahí. Lo que necesita ahora es estar dirigido al estándar que este cuerpo está obligado a aplicar. Todo lo que hay en esta publicación está dirigido ahí. Vengan a trabajar con nosotros y entreguémoslo de esa manera.
La votación
Alcalde y Concejo Municipal de la Ciudad de Woodstock
Lunes, 24 de agosto de 2026 a las 7:00 PM
The Chambers at City Center, 8534 Main Street, Woodstock, Georgia 30188
La recomendación de la Comisión de Planificación es consultiva. El Concejo tiene la votación final. Pueden restaurar las variaciones. Pueden restaurar las condiciones. Pueden posponer una solicitud incompleta. Pueden negarla por completo.
Harán aquello para lo cual construyamos el expediente más sólido.
North Georgia Community Action Network es un colectivo de organización cívica dirigido por voluntarios que sirve a los condados de Cherokee, Pickens, Bartow, Forsyth, Cobb y Fulton.
Los documentos del caso aquí referenciados son registro público. El paquete de la solicitud, el análisis del personal y la revisión de anexión del Condado de Cherokee para el caso A#132-26 están disponibles a través del Departamento de Desarrollo Comunitario de la Ciudad de Woodstock en https://www.woodstockga.gov y en el paquete de agenda de la Junta de Comisionados del Condado de Cherokee del 16 de junio de 2026.
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